Shopping Imobiliário

Pesquisa CRECI
Especial - Comparativo 2008/2009
Imóveis usados - São Paulo - Capital

Valorização chegou a 121,36%, e 10 mais rentáveis são imóveis

Valorização de imóveis usados supera a dos ativos financeiros no período pré e pós-crise .

Em 12 meses contados do período antecedente (junho de 2008) ao estouro da crise financeira global até o mês em que a economia brasileira deu sinais mais robustos (junho de 2009) de que superara a recessão gestada a partir de setembro do ano passado, foram os imóveis usados e não os investimentos financeiros os campeões de valorização. Se comparados a aplicações como poupança, CDB, Índice Bovespa e cotação do dólar, as casas e apartamentos usados de vários tipos e padrões situados na cidade de São Paulo ocupam as 10 primeiras colocações nesse ranking de 12 meses.

Valorizou 121,36% o preço médio do tipo de imóvel mais barato encontrado pela pesquisa feita mensalmente pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP) - casas simples, de padrão standard, construídas há mais de 15 anos e situadas em bairros de regiões afastadas do centro, como Itaquera e Lauzane Paulista, agrupados na Zona E. O metro quadrado custava, em média, R$ 511,00 em junho de 2008 e saltou para R$1.131,13 em junho deste ano. Entre esses dois períodos, o preço desse imóvel - e de todos os outros pesquisados - naturalmente oscilou, mas se quem o comprou em junho do ano passado o vendesse em junho último pelos preços médios apurados nas pesquisas, provavelmente obteria esse ganho superior a 100% (vide tabela 1 nas págs. 5 e 6).

O segundo lugar no ranking da valorização, e ainda muito distante do melhor investimento financeiro, ficou também com as casas. Aquelas situadas em bairros de região mais nobre (Zona B), como Brooklin e Vila Mariana, construídas há mais de 15 anos e de padrão luxuoso, tiveram valorização de 75% nesses 12 meses. O preço médio do metro quadrado, que era de R$1.333,33 em junho de 2008, passou a R$2.333,33 em junho último.

Os apartamentos ocupam a terceira, quarta e quinta posições, também à frente dos ativos financeiros. Apartamentos de padrão médio construídos há mais de 15 anos e situados na Zona C, onde estão bairros como Aeroporto e Tucuruvi, ficaram 51,98% mais caros nesse período de 12 meses - o metro quadrado passou de R$1.693,99 para R$2.574,54. A valorização foi de 42,76% para apartamentos de padrão médio, construídos há 15 anos ou mais e localizados nos bairros de áreas nobres (Zona A), como Itaim Bibi e Campo Belo - o metro quadrado estava em R$2.301,59 em junho de 2008 e chegou a R$3.285,71 em junho de 2009 (vide tabela 2 na pág. 6).

O quinto lugar coube aos apartamentos de padrão médio, igualmente construídos há mais 15 anos, e situados nos bairros da Zona B. O preço médio do metro quadrado em junho último estava cotado a R$2.714,37, ou 41,27% a mais que os R$1.921,40 apurados em junho de 2008, segundo a pesquisa CRECI-SP. Em 6º lugar, com 32,55% de valorização no preço médio, ficaram as casas de padrão médio na Zona E com tempo de construção entre 8 e 15 anos; em 7º, com 23,43%, os apartamentos em bairros da Zona E de padrão médio e com até 7 anos de construção; em 8º, com 21,33%, os apartamentos da Zona D com mais de 15 anos de construção e padrão médio.

Imóveis à frente dos ativos
Em 9º lugar no ranking da valorização ficaram os apartamentos de padrão médio com 8 a 15 anos de construção e situados na Zona B, cujo preço médio do metro quadrado valorizou 20,47% nesses 12 meses. Por último, em 10º lugar, vêm as casas de padrão médio situadas na Zona E, e construídas há mais de 15 anos, cujo preço médio valorizou-se 18,75% no período.

Entre ativos financeiros tradicionais, o CDB foi um dos que tiveram maior valorização no período de junho de 2008 a junho de 2009. Para valores aplicados entre R$4 mil e R$5 mil, o rendimento médio foi de 9% - sem descontar a inflação acumulada no período e o Imposto de Renda que incidem no resgate dessa aplicação. A poupança rendeu no período 7,6%, também sem o desconto da inflação acumulada; a poupança não paga imposto de renda nem taxa de administração aos bancos.

No campo dos ativos financeiros não convencionais, brilha o dólar - quem tivesse comprado dólares pelo valor de compra médio cotado pelo Banco do Brasil em 30 de junho de 2008 e os vendido em 30 de junho de 2009 teria ganhado 22,61%, sem considerar a inflação. A moeda norte-americana, que era cotada a R$ 1,5910 em junho de 2008, chegou a R$1,9508 em junho último. Já a aplicação na Bovespa teria sido mau negócio: a queda no período foi de 20,84%, com o índice recuando de 65.017 para 51.465 pontos.

A inflação nem de longe ameaçou a valorização da maioria dos imóveis usados nesses 12 meses. A variação acumulada entre junho de 2008 e junho de 2009 do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ficou em 4,80%. A inflação medida pelo Índice Geral de Preço de Mercado (IGPM-FGV) foi de 1,53%. Entre os 19 tipos de imóveis usados que tiveram os preços médios de venda de junho de 2008 comparados com os de junho de 2009, apenas 6 perderam para a inflação - todos os outros 13 valorizaram-se acima da inflação registrada no período. Comparados com o rendimento da poupança, deu-se o mesmo resultado - 13 tiveram valorização superior.

Imóvel, opção mais segura
"Imóvel sempre é bom negócio, e, num país que tem um déficit como o nosso, de mais de 6 milhões de moradias, a tendência natural é que ele siga se valorizando muito bem", afirma o presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto. "Mas, como em toda regra e em praticamente todos os mercados, há exceções também no segmento de usados." Ele acrescenta que "a valorização estará sempre condicionada a um conjunto de fatores, como a valorização ou depreciação do bairro ou região em que o imóvel se situa, a demanda específica por aquele tipo de habitação, a oferta ou a falta dela, a ausência ou abundância de crédito imobiliário, a infra-estrutura urbana e até mesmo o gosto das pessoas por morar em determinadas ruas ou áreas de bairros, determinando valorização maior que outras."

A ressalva feita por Viana Neto aparece na comparação dos preços médios de 2008 com os de 2009. O preço dos apartamentos de padrão médio construídos entre 8 e 15 anos e situados em bairros da Zona C baixou 36,23% nesse período, com o preço médio do metro quadrado caindo de R$2.495,18 para R$1.591,11. Foi o único caso de baixa entre os apartamentos - uma ocorrência de queda em 9 de alta dos preços.

Com as casas, foram 5 registros de alta dos preços médios e 4 de queda. Casas de padrão médio com 8 a 15 anos de construção e situados em bairros da Zona C tiveram queda de 23,05% no preço médio do metro quadrado - baixou de R$2.625,38 em 2008 para R$2.020,20 em 2009. As casas de padrão médio construídas há mais de 15 anos e situadas na Zona D, desvalorizaram-se 15,46% no período, com o metro quadrado médio baixando de R$1.150,00 para R$972,22.

Também na Zona C, as casas de mais de 15 anos de construção e padrão médio desvalorizaram-se 12,82% entre junho de 2008 e junho de 2009 - o metro quadrado baixou de R$1.612,32 para R$1.405,55. Por último, casas de padrão standard construídas há mais de 15 anos e situadas em bairros da Zona D tiveram o preço médio reduzido em 8,54% - passou de R$1.237,47 em 2008 para R$1.131,82 este ano.


Imóveis usados - os 10 mais valorizados
1) + 121,36% (ZE+15 stan) - casa
2) + 75% (ZB+15 luxo) - casa
3) + 51,98% (ZC+15 méd) - apartamento
4) + 42,76% (ZA+15 méd) - apartamento
5) + 41,27% (ZB+15 méd) - apartamento
6) + 32,55% (ZE 8a15 méd) - casa
7) + 23,43% (ZE até 7méd) - apartamento
8) + 21,33% (ZD + 15méd) - apartamento
9) + 20,47% (ZB8a15méd) - apartamento
10) + 18,75% (ZE+15méd) - casa
Obs: ver tabela com valores em R$ abaixo

Valorização de imóveis usados
Comparativo Junho 2008/Junho 2009

Venda Apartamentos	Venda Casas
1)+51,98% (ZC+15méd)	1)+121,36%(ZE+15stan)
2)+42,76% (ZA+15méd)	2)+ 75%(ZB+15luxo)
3)+41,27% (ZB+15méd)	3)+ 32,55%(ZE8a15méd)
4)+23,43% (ZEaté7méd)	4)+ 18,75%(ZE+15méd)
5)+21,33% (ZD+15méd)	5)+ 0,25%(ZDaté7méd)
6)+20,47% (ZB8a15méd)	6) - 8,54%(ZD+15stan)
7)+13,65% (ZD8a15méd)	7) - 12,82%(ZC+15méd)
8)+11,74% (ZDaté7méd)	8) - 15,46%(ZD+15méd)
9)+ 9,11% (ZE8a15méd)	9) - 23,05%(ZC8a15méd)
10) - 36,23% (ZC8a15méd)
(obs: em 10 tipos de imóveis, 9 tiveram alta e 1, baixa	(obs: em 9 tipo de imóveis, 5 subiram e 4 baixaram)

Investimentos e Inflação (*)
1) Dólar compra +22,60%
2) Poupança + 7,60%
3) CDB + 9%
4) Índice Bovespa - 20,80%
5) Inflação IPCA + 4,80%
6) Inflação IGPM/FGV + 1,53%

(*) Fontes: Banco Central do Brasil, Banco do Brasil, Bovespa, Abecip, Anbid; variação nominal, sem impostos eventuais e sem descontar a inflação do período.

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